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리노베이션은 '제2건축' 이다
관리자  2006-10-26 18:27:18, 조회 : 222, 추천 : 23

건물을 소유하고 있는 건물을 앞으로 어떻게 운영할 것인지는 모든 건물주의공통된 고민이다.

시간이 갈수록 건물은  낡아지고 임대수익은 주변의 신축건물에 빼앗 길 수 밖에 없기 때문이다.

특히 부동산  경기가 침체될수록 기존 주택은  설자리를 잃기 마련이다.

낡은 건물을  그대로 쓰는 경우에는 수익률이 하락할  수밖에 없고,
재건축을 하기에는 초기 자본이 부담되기 때문이다.

바로 이 점때문에 건물을  필요한 용도로 완전히 탈바꿈시킬 수 있는 리노베이션이 눈길을 끌고 있다.

◇리노베이션이란

건물의 기능과 성능을 고도화하는 대규모의 개보수공사를 말한다.

시간이 흘러 노후된 건축물에 재투자를 해서 부동산 가치를 극대화하는 건축기법으로서 `제 2의 건축'이고 부른다.

리노베이션, 리폼 등 관련  개념들이 혼재하고 있으나 가장 넓은 의미로 쓰이는 것이 리노베이션이다.

리폼이나 리모델링의 경우는  주로 낡은 아파트나 주택의 내부개조를 뜻한다.

새로운  기능을 추가하기 보다는 기존 기능을  개선하는 데 촛점이 맞춰져 있다.

리노베이션은 주거용 건물뿐만 아니라  상업과 업무 시설 등 다양한 용도의 건물을 개조대상으로  삼는다.

범위도 안팎의 마감재에서부터  설비의 개보수까지 포함한다.

즉,  기능과 성능을 고도화하는 비교적 대규모의 개보수 공사까지
포괄하는 의미로서 리노베이션을 정의할 수 있다.

여기에는 건축물의  외관만 수선하거나  건축물의 내·외부를 고치는방법,
증·개축을 통해  건물 전체를 완전히 다른 형태로  고치는 방법등이 있다.

큰 돈을  들이지 않고 고치는 방법으로는  건축구조의 중심을 이루는 내력벽과 바닥, 기둥을  그대로 둔채. 내부와 외관을 바꾸는  것이 가장일반적이다.

◇왜 리노베이션인가

리노베이션의 최대 장점은 건축비용을 줄일 수 있다는 것이다.

신축하는 것에 비해 30∼40%의  소규모 비용으로 큰 효과를 얻을 수있다.

우선 토목공사를  하지 않기 때문에 뼈대를  만드는 구조공사에 대한비용을 절감할 수  있다.  

일반적으로 아파트를 개조하는  데에는 대략  평당 80∼90만원선이면 단독주택은  평당 110만원이 드는 것으로 추산된다.

상가 리노베이션의 경우  외벽마감 교체에서 증·개축까지 광범위해 평균적인 금액을 환산하기 힘들다.

다만, 비용을  결정하는 요인들이 있으므로 쓰고 있는 건물의 쓰임새를  따져 꼭 필요한 부분과 그렇지 않은 곳을 구별하면 비용을 더욱 줄일 수 있다.

건물성능 개선공사는 주택을  점포로 혹은 상가의 용도를 변경하는데 필요한 인테리어 공사 등 소규모가  아니라,

지은 지 오래된 대규모 병원, 호텔, 사무용빌딩을 전면적으로 개선하는데도 적용된다.

첨단 의료시설  설치를 위해  병원을 재설계하거나 문서  이송시스템, 정보통신설비, 자동제어설비, 에너지 절약형 냉난방  설비, 고속 엘리베이터, 방범시스템 등 최신 편의시설을 설치하는 경우 등이다.

오래된 고층 대형 평형 아파트 단지를 새롭게 단장하는데도 리노베이션을 적절히 활용할  수 있다.

저층 소형아파트가 아닌  경우에는 재건축 대상으로서의 매력이  떨어지기 때문에 애물단지로  전락하는 수가 많다.

이 경우 건물 외장을  바꾸고 내부를 현대식으로 꾸밀 경우 신축아파트와 같은 효과를 볼 수 있다.

리노베이션의  또 다른 장점으로는 재건축에 비해 환경친화적이라는 점을 들수 있다.

최근 건축법이 개정돼  건축물 용도변경과 절차가 간소화됐고,재건축이 어려운 고층아파트 입주민들에게 설비교체 자금지원을 검토하는 등 정부의 지원이 강화됐다.

공사기간이 짧은 것도  이점으로 꼽힌다.

신축에 비해  2∼6개월 정도 단축할 수 있다.

현대건설에 따르면 국내 리노베이션 시장  규모는 전체건설시장의 4.7%이나,  2010년에는 18%(13조원)에 이를 것으로  전망된다.

미국 등  선진국의 경우 리노베이션 신장률이  신규 주택건설 신장률을 이미 넘어섰다.

일본만  해도 91년에 이미 연간 10조엔  이상의 시장을 형성하고 있다.

유럽의 경우는 건설시장의 30∼40%를  리노베이션이 차지하고 있을 정도다.

◇정부 정책지원

올초 건설교통부의 발표에  따르면 기존 주택수가 1000만가구에 달하고 있는데다 자원낭비가 심각한  현실을 감안해 주택재활용을 위한 리폼사업 전문업체 도입을  적극 추진키로 했다.

또 신공법을  도입한 벤처기업에 대해서는 금융·세제상 지원도 아끼지 않겠다고 밝혔다.

구체적으로는 5월부터 아파트를  제외한 단독·다가구·다세대 등 주택을 근린생활시설로 자유롭게 변경할 수 있게 됐다.

이들 건물주는 시·군·구로부터 영업허가만 받으면 건축물대장과 등기부 변경 절차 없이 곧바로 근린생활시설로 용도변경할 수 있다.

또 반대로 근린생활시설을 주거용으로 고쳐 거주하거나 임대할 수 있게 됐다.

연면적 660@ 이하인 5층이상  건물을 고쳐 전세나 월세를 놓을 수 있다.

건축법 시행령 개정안에서  3층 이하로 제한했던 다가구주택 건축기준을,건물 층수에 상관없이 주거부분으로 사용하는 층이
3개층 이하이면 다가구 주택으로 인정했기 때문이다.

이와 함께 건교부는 공동주택의 공용부분 유지 보수 가운데 수명유지에 핵심적인  부분에 대해서는 관련  비용을 국민주택기금에서 융자할 수 있도록 할 방침이다.

핵심적인 유지보수란  난방배관, 오배수관,  자동제어, 옥상방수  등에 대한 전면적인 보수공사를 의미한다.

또 유지보수를 위해 아파트 등 공동주택 단지에서 적립하는 특별수선충담금에 대해서는 세금을 감면해 줄 계획이다.

◇돈버는 리노베이션

주거지역 안에 있는 단독  다세대 주택의 건축주도 건축물 일부를 근린생활시설로 전용해 사용할  수 있게 됨에 따라,

어떤 종류의 상가로리노베이션 할 것인지에  대한 관심이 높아졌다.

위치에 따른  돈버는 리모델링은 어떤 것이 있는지 살펴보자.

@역세권 이면도로

원룸텔이나 세미텔,  카페 등이 제격이다.

원룸텔은  전용면적 1.4평의초미니 원룸이다.

침대 전화 컴퓨터를 비롯한  최소한의 살림살이가 구비되어 있다.

하숙을 하기에 여의치 않은 회사원이나 학생들이 주요 수요층이다.

직장인의 경우 아침 한끼를 위해 월 40∼50만원의 하숙비를 지출해야하고,

학생들도 시간에 맞춰 식사를 하기에 불편함을 느끼는 경우가 많기 때문이다.

세미텔은 주거를 해결하는  업무공간으로 최근 신종 직업군으로 떠오른 소호족을 대상으로 한 임대용 건축물이다.

원룸텔보다 조금 넓고  집무에 필요한 수납장, 냉난방  시설이 갖춰져  있다.

주거와 업무를 동시에 해결하는 만큼  팩스실과 인터넷방을 공용으로
사용할 수 있게 해야 한다.

신축을 통해 세미텔을 지을 경우 약 7개월이 소요되지만 기존 건물을 개조할 때는 2개월이면 충분하다.

전문업체에 개발을 의뢰할  경우 입주와 운영, 유지  관리에 이르기까지
종합서비스를 제공하므로 사업주가 경험이 없어도 가능하다.

카페의 경우 이면도로인 만큼
독특한 색깔을 갖춰 입소문을 이끌어내 야 한다.

주택의 정원을 이용한 노천카페 등을 예로 들수 있다.

@주택가

주택가는 창업할 수 있는 업종이 제한되어 있고,유동인구가 적기때문에 신중한 선택이 필요하다.

하지만 틈새시장을  공략한다면 적은 개조비용으로도 창업에 성공할 수 있다.

유동인구가 적다는 점을  감안하면 고객을 불러들이는 업종보다는 배달 위주 업종을 권장할 만하다.

또 상권이  아니기 때문에 계절을 타거나 유행에 민감한 업종은 피해야 한다.

쌀 배달전문점이나 세탁전문점, 만화대여점, PC방 등이 괜찮다.

주택규모가 클 경우  산후조리원등도 좋다.

주변이 조용해  안정을 취 할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.


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